임차인이 아닌 제3자들이 건물을 점유하며 영업을 이어간 사건입니다. 법무법인 교연은 보증금으로 손해가 모두 변제되었다는 상대방들의 주장을 배척시켜 건물 인도와 차임 상당액을 전부 인용받았습니다.

1. 사안의 개요

의뢰인은 건물의 소유자로서 이를 임대하였는데, 임차인이 오랜 기간 차임을 연체하였습니다. 의뢰인은 임대차계약을 해지하고 임차인을 상대로 건물인도 소송을 제기하여 승소 판결을 받았고 그 판결은 그대로 확정되었습니다. 그런데 임차인이 영업에서 빠진 뒤에도 관련된 법인과 개인들이 그 건물에서 계속 음식점을 운영하며 이를 점유하였습니다.

의뢰인이 이들을 상대로 건물의 인도와 점유·사용으로 인한 부당이득의 반환을 구하자, 상대방들은 종전 임차인의 임대차보증금이 남아 있었으므로 그 보증금이 모두 소진되는 시점까지의 손해는 이미 변제로 소멸하였다고 다투었습니다. 법무법인 교연은 의뢰인을 대리하여 이에 대응하였습니다.

2. 법원 판단 및 결과

법원은 사용·수익 권원에 관한 주장과 입증이 없는 이상 건물을 점유·사용하고 있는 상대방들은 소유자인 의뢰인에게 건물을 인도할 의무가 있고, 임대차계약이 종료된 이후의 점유·사용으로 인한 부당이득도 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 반환할 부당이득의 액수는 임대차계약에서 정하였던 차임 상당액으로 인정하였고, 이에 반하는 상대방들의 자료만으로는 그 인정을 뒤집기에 부족하다고 하였습니다.

보증금으로 이미 변제되었다는 주장도 받아들여지지 않았습니다. 임대인의 보증금 반환의무는 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지에 관하여만 이행기에 도달하므로, 목적물이 인도되기 전에는 연체차임이나 차임 상당 부당이득이 보증금에서 당연히 공제된다고 볼 수 없다는 것입니다. 인도 시점에 남은 보증금이 반드시 상대방들에게 가장 유리한 방식으로 충당되리라고 단정하기도 어렵다고 하였습니다.

법원은 의뢰인의 청구를 모두 인용하여 건물의 인도와 함께 인도를 마칠 때까지의 차임 상당 부당이득의 지급을 명하였고, 소송비용도 상대방들이 부담하도록 하였습니다.

3. 본 판결의 의의

임차인을 상대로 인도 판결을 받아 두어도, 실제로 건물을 쓰고 있는 사람이 따로 있으면 명도는 그대로 지연됩니다. 법무법인 교연은 실제 점유자들을 상대로 별도의 청구를 구성하고 보증금 충당 주장을 법리로 차단하여, 의뢰인이 건물을 되찾는 동시에 점유 기간 전부에 대한 차임 상당액을 확보하도록 하였습니다.

법무법인 교연은 명도와 차임, 부당이득 반환을 둘러싼 임대차 분쟁을 다수 수행하며 성과를 쌓아 왔습니다. 점유 관계가 복잡한 사건일수록 누구를 상대로 무엇을 구할지 초기에 정하는 것이 중요하므로, 이른 단계에서 상담을 받아 보시기를 권해 드립니다.