1. 사안의 개요

이 사건 임대인들은 상가 건물의 한 호실을 공유하는 사람들입니다. 종전 임차인이 차임을 오랫동안 연체하자 그와 관계된 사람들이 밀린 차임 중 일부를 분할하여 대신 변제하겠다고 하였고, 임대인들은 이를 받아들여 이들이 운영하는 법인과 새로 임대차계약을 체결하였습니다.

그러나 새 임차인 역시 계약을 체결한 때부터 차임을 단 한 차례도 지급하지 않았고 관리비도 납부하지 않았으며, 종전 연체 차임을 분할 변제하기로 한 특약도 이행하지 않았습니다. 법무법인 교연은 임대인들을 대리하여 3기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지하고 건물의 인도와 미지급 금원의 지급을 청구하였습니다.

2. 조정 경과 및 결과

청구는 크게 세 갈래였습니다. 계약 체결 이후 발생한 미지급 차임, 종전 연체 차임의 분할 변제를 정한 특약에 따른 약정금, 그리고 계약 해지 이후 인도 완료일까지의 차임 상당 부당이득입니다. 건물의 관리 주체인 관계 회사는 미납 관리비를 함께 청구하였습니다.

사건은 조정절차에 회부되었습니다. 법무법인 교연은 금전 지급과 인도 시기를 하나의 조건으로 묶는 방향으로 협상하였고, 그 결과 임차인이 정해진 기한까지 임대인들에게 일정 금원을 지급하고 건물을 인도하되 그 기한 전에 인도를 마치면 지급액을 인도 완료일까지 일할 계산하여 감액받는 내용으로 조정이 성립하였습니다.

여기에 더하여, 임차인이 금전 지급과 인도 의무를 모두 이행하는 것을 조건으로 특약상 채무를 면제하고, 임차인이 제3자에게 영업을 양도하는 경우 임대인들이 그 양수인과 새로운 임대차계약을 체결하기로 하는 조항도 마련되었습니다. 조정조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 임대인들은 별도의 판결 절차 없이 인도와 금전 지급을 곧바로 집행할 수 있는 지위를 확보하였습니다.

3. 본 조정의 의의

차임 연체를 이유로 한 건물 인도 사건에서 실제 관건은 승소 판결 자체가 아니라 임차인이 언제 건물을 비우는지입니다. 판결을 받더라도 인도집행에는 다시 상당한 시간과 비용이 들기 때문입니다. 법무법인 교연은 인도 기한을 명확히 정하고 조기에 인도하면 지급액이 줄어드는 유인을 설계하여 임대인들이 신속하게 건물을 회수할 수 있도록 하였고, 후속 임차인 유치까지 조정 조항에 담아 공실 기간을 최소화하였습니다.

법무법인 교연은 상가 임대차 분쟁을 다수 수행하며 성과를 쌓아 왔습니다. 차임 연체 사건은 해지 통지의 시점과 방식, 연체 차임을 정리하는 방법에 따라 결과가 크게 달라지므로, 연체가 누적되기 시작한 이른 단계에서 상담을 받으시기 바랍니다.