1. 사안의 개요

이 사건 의뢰인은 대형 상가건물 내 점포를 매수하여 소유권이전등기를 마친 소유자입니다. 종전 임대인은 임차인에게 인테리어지원금을 지급하면서 계약기간 만료 전에 계약이 종료되면 잔여기간에 해당하는 금액을 배상하도록 하는 특약을 두었고, 상대방은 임차인의 지위를 포괄적으로 이전받아 점포를 사용·수익하여 왔습니다.

상대방은 무상 임차기간이 끝난 뒤 차임을 전혀 지급하지 아니하여 3기 이상을 연체하였고, 종전 임대인은 이를 이유로 임대차계약을 해지하였습니다. 그럼에도 상대방은 계약이 해지된 뒤에도 점포를 비우지 아니하였습니다. 법무법인 교연은 의뢰인을 대리하여 건물의 인도와 함께 무단점유 기간의 부당이득, 그리고 종전 임대인으로부터 양수한 지원금 반환채권의 지급을 구하였습니다.

2. 법원 판단 및 결과

법무법인 교연은 먼저 임대차계약이 적법하게 해지되었음을 밝혔습니다. 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하였고 종전 임대인이 계약서에 정한 해지사유를 들어 해지를 통지한 이상, 계약은 그 통지로 종료되었습니다. 상대방도 계약이 해지된 사실 자체는 다투지 못하였습니다.

다음으로 상대방에게 동시이행을 주장할 보증금반환채권이 남아 있지 않다는 점을 정리하였습니다. 임대차보증금은 목적물을 인도할 때까지 발생한 연체 차임과 부당이득 등을 모두 공제한 잔액에 관하여만 반환채권이 성립합니다. 이 사건에서는 연체 차임과 점유에 따른 부당이득이 이미 보증금 액수를 넘어섰으므로, 상대방은 보증금 반환을 조건으로 인도를 거절할 수 없었습니다.

아울러 특약에 따른 인테리어지원금 반환채권이 종전 임대인으로부터 의뢰인에게 유효하게 양도되었다는 점과 잔여기간에 따른 산정 근거를 함께 제시하였습니다. 법원은 의뢰인의 청구를 모두 받아들여 상대방에게 건물의 인도와 금원의 지급을 명하고 가집행까지 선고하였습니다.

3. 본 판결의 의의

상가 임대차 분쟁에서는 임차인이 보증금 반환을 내세워 인도를 미루면서 점유를 이어 가는 경우가 많습니다. 법무법인 교연은 연체 차임과 점유에 따른 부당이득으로 보증금이 이미 소진되었음을 계산하여 밝히고, 계약 특약에 따른 지원금 반환채권까지 의뢰인에게 이전되도록 정리하였습니다. 그 결과 의뢰인은 점포를 회복하는 한편 미회수 금원 전부에 대한 집행권원을 확보하였습니다.

법무법인 교연은 상가건물 명도와 임대차 분쟁을 다수 수행하며 성과를 쌓아 왔습니다. 임대차 분쟁은 해지 통지의 시점과 방식, 보증금과 채권을 정리하는 순서에 따라 결과가 달라지므로 이른 단계에서 상담을 받으시기를 권해 드립니다.